Jogi kérdések

9.1 Mi a különbség az előszerződés és a “végleges” szerződés között?

Az előszerződésben a felek arról állapodnak meg, hogy a megadott feltételek mellett valamikor később kötik meg az adásvételi szerződést. Ennek több oka is lehet, például a végleges szerződésben az előszerződőn kívül más vevő is lesz vagy teljesen más személy lesz a vevő, esetleg valamilyen fontos részlet – például hogy a vevő milyen forrásból fizeti a vételárat, kell-e hitelt felvennie – még nem ismert. Az előszerződés a földhivatalhoz sem kerül benyújtásra.
Fel ↑

9.2 Miért nincs fent a honlapon egy általános szerződésminta?

Mert a szerződések erősen eltérnek egymástól aszerint, hogy az építkezés elindult-e, van-e használatbavételi engedély, megtörtént-e az albetétesítés, van-e a projektfinanszírozó banknak jelzáloga az ingatlanon vagy már visszafizetésre került a hitel, lakásról, beállóról vagy tárolóról van-e szó, a vevő önerőből fizet vagy hitelt vesz fel, esetleg lízingeli az ingatlant, magánszemély, vagy cég a vásárló, esetleg külföldi, kiskorú – ügyvédeink mindezen körülmények ismeretében készítik el a szerződéstervezetet.
Fel ↑

9.3 Ki fog eljárni a földhivatalnál a szerződés beadását, a tulajdonjog bejegyeztetését illetően?

A szerződő felek közös képviseletében eljáró Machács és Társa Ügyvédi Iroda – ez gyakorlatilag annyit jelent, hogy a vevőnek semmilyen mértékben nem kell foglalkoznia a földhivatali procedúrával.
Fel ↑

9.4 Hogyan kerül a nevemre a megvásárolt ingatlan, miként zajlik az eljárás?

Ez viszonylag hosszadalmas folyamat, egy még építés alatt álló épület esetén a következő lépcsőfokokat kell végigjárni.

1. A szerződést aláírás után beadjuk a földhivatalhoz, és egy “feltételes bejegyzési kérelem” kerül a teljes épület tulajdoni lapjára széljegyként.
2. A vételár utolsó részletének megfizetését követően beadjuk a tulajdonjog bejegyzéséhez hozzájáruló nyilatkozatunkat, ami ugyanúgy széljegyre kerül, innentől tekinthető a vevő “tulajdonjog várományosnak”.
3. Amint a teljes épület elkészül és a polgármesteri hivatal kiadja a végleges használatbavételi engedélyt, beadjuk a földhivatalba az úgynevezett “albetétesítési kérelmet”, aminek alapján a földhivatal a telek korábbi egyetlen tulajdoni lapja helyett megnyitja a társasház egyes albetéteire vonatkozó külön-külön tuljdoni lapokat.
4. Az újonnan létrehozott tulajdoni lapra a földhivatal átvezeti az adott ingatlanra vonatkozó széljegyeket, majd idővel bejegyzi a vevő tulajdonjogát.

Fel ↑

9.5 Honnan tudom, hogy minden rendben megy a bejegyzéssel?

A földhivatal a sikeres bejeggyzésről éppúgy értesíti a vevőt, mint ha gond merülne fel (ilyenkor hiánypótlási felhívást küld). Ezeket az értesítéseket azonban néha nem a szerződésben megadott értesítési címre, hanem a vevő állandó lakcímére postázzák.
Fel ↑

9.6 Mi az a használatbavételi engedély és mi a jelentősége?

A polgármesteri hivatal mint építésügyi szakhatóság a használatbavételi engedély kiadásával “igazolja”, hogy az épület, a lakások az építési engedélyben leírtak szerint, a jogszabályi előírásoknak megfelelően készültek el, minden szempontból biztonságos és megfelel lakás céljára. Gyakorlatilag a használatbavételi engedély “csinál” az addigi telekből és építkezésből jog szerint is lakást (beállót, tárolót stb.) egy hosszú és bonyolult eljárás eredményeként, melynek során a különböző hatóságok a csapvíz minőségétől kezdve a tűzcsapok tömlőin át az építkezési hulladék kezeléséig mindent megvizsgálnak.
Fel ↑

9.7 Mi a különbség az ideiglenes és a végleges használatbavételi engedély között?

Ha az épület elkészült és alkalmas a használatra, de még hiányzik valami, akkor a hatóság ideiglenes használatbavételi engedélyt ad ki. Ez a “valami” leggyakrabban azt jelenti, hogy a telken több ütemben épül a ház, vagyis van olyan rész, lépcsőház, ami már készen van, de mivel az egész építkezés még nem fejeződött be, a már elkészültekre véglegeset nem, csak ideiglenes használatbavételi engedélyt lehet kiadni. Ezzel ugyanúgy be lehet költözni és jelentkezni a lakásba, de az albetétesítés még nem indulhat el.
Fel ↑

9.8 Miért kell megvárni az albetétesítéssel és a társasház bejegyzésével a teljes építkezés befejezését?

Mert a törvény szerint egy telken (helyrajzi számon) csak egy társasház alapítható, amit egyetlen határozattal jegyeznek be – vagyis az első ütem vevőinek be kell várniuk az utolsó ütem teljes elkészültét és a végleges használatbavételi engedély kiadását.
Fel ↑

9.9 Eladhatom a lakásomat albetétesítés és a tulajdonjogom bejegyzése előtt is?

A tulajdonjog várományosként is el tudja adni a lakását.
Fel ↑

9.10 Milyen jogi következményei vannak a birtokba adásnak?

A vevő a birtokbaadástól kezdve rendelkezhet az ingatlannal, beköltözhet vagy bérbe is adhatja. Ugyanakkor innentől kezdve fizetnie kell a villanyt, a vizet, a fűtést és a közös költséget és és ő viseli a kárveszélyt is.
Fel ↑